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房地产全面洗牌后如何走？地产大佬们这样说******

　　作者：孙梦凡

　　时光更迭，新旧年交替之际，地产大佬相继发声展望未来。

　　近日来，碧桂园、中国恒大、华润置地、中国金茂、中海集团、绿地集团、新城控股等多家房企掌舵者，均通过新年致辞的方式，总结2022年的工作、并对2023年行业及企业发展做出展望。

　　“对房地产行业来说，考验在2022年来得有些猛。行业规模收缩、开发投资20年来首次负增长、房企出险不断......这是一个‘前所未有、行业内外、全局洗牌’的年代。”

　　“全面总结和反思过去30年以来、特别是应对此次行业危机的经验和教训......积极探索房地产新发展模式，着力发展以改善型住房为主的民生地产。”

　　“当前相关利好正在陆续出台，但市场全面复苏尚需时日。2023年依旧会是艰苦卓绝，机遇与困难并存的一年。唯有齐心协力......方能蓄积可持续发展的势能，拥抱更可期的未来。”

　　一众地产大佬不讳言过去一年的挑战，不过对未来仍有希望。在12月召开的中央经济工作会议上，“房地产仍是国民经济支柱产业”等说法被提及，随着地产利好政策陆续出台，房地产行业仍将是国民经济增长的重要内生动力，房住不炒、保民生也依然是行业发展主基调。

　　前所未有的洗牌之年

　　2022年，房地产行业经历了前所未有的缩表周期。

　　中指研究院数据显示，2022年我国新房、二手房价格年度累计均下跌，新房价格为时隔7年后的首次下跌，二手房连续下跌8个月，新房连续下跌6个月，七成城市累计下跌。

　　商品房销售也尤为惨淡。去年重点100城销售面积同比降幅近四成，绝对规模降至2015年以来同期最低水平。12月，重点100城成交面积小幅回升，环比增长6.0%，但同比降幅扩大至超三成，降幅有所扩大，政策叠加尚未扭转需求端低迷态势。

　　与此同时，虽有多重融资利好政策出台，房企融资的寒意依然未退。据中指研究院监测，2022年1月份至11月份，房地产企业非银融资总额7796.3亿元，同比下降51.7%。百强房企中，有约40家发生债务违约。

　　回望这一年，诸多房企掌舵人不乏感慨。卓越集团董事局主席李华在1月1日发布的新年致辞中称，过去的2022年，是中国房地产行业极其艰辛的一年，众多同行遭遇前所未有的挑战，在至暗中艰难求索。同时，2022年也是行业加速寻找破局之道、重塑信心的关键一年。

　　上坤集团董事长朱静在新年致辞中表示，对于房地产行业来说，考验在2022年来得有些猛。行业规模收缩、开发投资20年来首次负增长、房企出险不断......这是一个“前所未有、行业内外、全局洗牌”的年代，但这也是一个“危机中育新机、变局中开新局”的新时代。

　　华润置地董事会主席李欣在新年献词中提到，2022年房地产行业由“速度与规模至上”走向“稳健与质量至上”，趋势转折、市场收缩、格局重塑。

　　五矿地产董事长何剑波表示，受疫情持续冲击、经济不断下滑、行业深度调整、市场信心不足等叠加因素影响，房企面临的困难和挑战前所未有。

　　积极保交楼、开拓融资渠道，成为大多数房企去年的工作重点。

　　碧桂园集团总裁莫斌在新年致辞中称，2022年碧桂园已累计交付近70万套房，其中前三季度交付约占全国同期交付量20%，相当于全国交付的每5套房中有1套房出自碧桂园。同时，集团融资渠道保持畅通，并已获得逾3000亿元意向性综合授信支持。

　　恒大集团董事局主席许家印在近日公司内部信中称，2022年恒大地产732个保交楼项目全面复工，全年累计交楼30.1万套。“2023年是恒大履行企业主体责任、千方百计保交楼的关键年，只要全体恒大人齐心协力......一定能完成保交楼任务，偿还各种债务、化解风险。”

　　李欣称，2022年华润置地成功发行10年期石家庄万象城资产支持专项计划，华夏基金华润有巢租赁住房封闭式基础设施证券投资基金正式挂牌上市，成为首单市场化机构运营的保障性租赁住房公募REIT；搭建绿色金融框架，全年获取ESG贷款近200亿港元。

　　市场全面复苏尚需时日

　　如今房企面临的艰难处境，一方面来自融资，一方面源于销售。

　　为拓展房企对外融资渠道，监管已全方位出台政策。中指研究院称，从近期的政策组合可看出，资金投放对象从“项目—房企—行业”三个层次形成了递进关系，在解决保交付项目、房企流动性紧张问题后，开始大力解决行业的两个根本性问题：资产负债比例不合理、风险资产重组问题。

　　信贷资金是房企最主要的融资构成，也是本轮投放规模最大、涉及主体最多的融资类型。自从“金融支持16条”发布实施以来，据不完全统计，近期有120多家房地产企业获得银行授信，60余家银行机构落实政策精神，积极向房企授信，总额度超过4.8万亿元。

　　在发债融资方面，随着增信政策一再优化，民企发债融资快速落地，目前已有越来越多的房企递交发行计划，增信方式也由中债增的独家支持扩展到“央地合作”，帮助更多民企加入到发债融资行列中。 股权融资信号发出后，也已有30余家房企宣布配股或定向增发计划。

　　在销售需求端，多地购房限制性政策正在逐渐放开。继11月杭州、成都、西安等城市优化购房政策，12月初厦门、南京、武汉、合肥等二线城市加入放松需求端政策的队伍后，佛山、东莞也全面放开限购。1月3日，河南官方直言要取消或调整限制住房需求释放的限制性政策。

　　对这一系列政策暖风，房企掌舵人不乏希望、但也心存挑战。

　　“当前相关利好正在陆续出台，但市场全面复苏尚需时日。2023年依旧会是艰苦卓绝，机遇与困难并存的一年。唯有齐心协力，发扬进取精神，锻造高效有活力的组织队伍，优化经营能力，提升财务安全意识，方能蓄积可持续发展的势能，拥抱更可期的未来。”李华表示。

　　李华指出，2023年卓越集团将围绕四大方面展开，进一步深耕大湾区主场，夯实住宅开发、城市更新、商业运营、商办运营、酒店运营、商企物业管理等业务的市场地位；同时更加有重点有策略地布局长三角，聚焦城市更新业务，并坚定履行社会责任，增强队伍活力。

　　朱静表示，新的一年，房住不炒、保民生依然是行业发展主基调，房地产行业也依然是中国经济增长的最大内生动力。同时，行业发展在短期内将继续面临各种难与坎：整体的经济面较为脆弱，信心恢复仍需要一段时间；房企资金流动性问题有待更精准的政策措施来纾解；购房客户“买涨不买跌”的心态会持续观望；地产行业供应链的信用体系重构需要更长的时间。

　　在上述行业环境下，上坤将加速业务重构和转型升级，加大对“共建管理”新赛道的探索，形成“地产开发+共建管理”双轮驱动的发展模式，逐步落地已经相对成熟的政府代建、资本代建和商业代建项目，促进企业从“大开发”向“大服务”转变。

　　路劲集团主席单伟彪表示，行业短期内仍然面临困难局面，2022年全国商品房销售额告别过去七年的连续增长，未来市场规模可能会在13万亿基础上合理性回落，路劲必须做好准备，应对“规模负增长”伴随而来的新问题。在美元债对民营房企几乎“刹车”的一、两年之内，也会采取灵活手段，适当调整发展速度，并视未来市场变化做出及时反应。

　　莫斌提出，碧桂园将全面总结和反思过去30年以来、特别是应对此次行业危机的经验和教训，坚持以客户为中心，以市场为导向，加强组织和人才建设，探索房地产新发展模式，着力发展以改善型住房为主的民生地产。同时，全面提升产品和服务质量，全力参与保障性住房等代管代建，为加快建立多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房制度做出贡献。

　　李欣表示，华润置地将推动代建代运营、长租、产业地产等新兴业务发展，探索城市运营管理生意模式；打赢打好“库存去化”攻坚战，积极、审慎、高效推进收并购；打造职能集约共享平台，加强城市公司全价值链组织能力建设，以组织能力的确定性应对市场的不确定性，坚决完成全年业绩目标。

在这里读懂中国军人******

　　“东方-2018”战略演习中，中俄双方参演官兵进行文化交流。杨再新摄

　　党的二十大报告强调，深化文明交流互鉴，推动中华文化更好走向世界。近年来，在中外联演联训联赛中，文化交流是其中一项重要内容。这些文化交流活动，让双方加深了了解，增进了友谊，也让中国军人的风采和中国军队的文化形象得到彰显，让中华文化影响力得到进一步延伸。

　　文化交流活动是中外军事交流合作中的重要内容，也有着丰富而深远的意义。

　　笔者曾参加“和平使命-2009”“和平使命-2013”中俄联合反恐军事演习和“东方-2018”战略演习。通过组织、参与中俄两军参演官兵文化交流，耳闻目睹交流中的生动故事，笔者感受到了文化交流对于和平的重要意义，体会到文化对于一支军队的深远影响，也因此更加深刻地感悟中国军人的使命责任，更加读懂了中国军人。

　　一

　　在每次参加联演前的磋商中，两军都不约而同地把文化交流做为联演的“标配”写入磋商纪要，以增进两军交流，促进双方友谊。联演场上文化交流主要有两种方式，一是专题文艺晚会，另一种则是在联演场设置文化体验馆，邀请另一方官兵代表前来参观，通过互动、体验、表演的方式解读本国文化展品所蕴藏的文化内涵。

　　中华优秀传统文化是中华民族的精神命脉，是涵养社会主义核心价值观的重要源泉，也是我们在世界文化激荡中站稳脚跟的坚实根基。笔者参加的这三次联演中，中华优秀传统文化展示都是文化交流中的“大餐”。其中，“东方-2018”战略演习中，我方文化体验馆共设置书法、武术、京剧脸谱、传统服饰等10多个展区。前来参观的俄罗斯官兵兴致勃勃地跟着中国官兵学起京剧、写起毛笔字。五颜六色的民族服装，更是让他们感受到中华文明的丰富多元。文化展览充分体现中华文化仁、义、礼、智、信的价值理念，让俄罗斯官兵更加了解一个崇尚和平、和谐包容的中国。

　　联演联训联赛既是军事交流互鉴的平台，也是对外传播我军和平理念的窗口。在5000多年的文明发展中，中华民族一直追求和传承着和平、和睦、和谐的坚定理念。以和为贵，与人为善，己所不欲、勿施于人等理念在中国代代相传，深深植根于中国人的精神中，深深体现在中国人的行为上。在联演的文化交流中，中国倡导的和平理念展现得淋漓尽致。

　　有几个细节，让笔者一直记忆犹新。参演官兵是和平的捍卫者，也是友谊的传递者。握手、拥抱和合影，是联演期间各国官兵之间最频繁、最生动和最温暖的画面。“东方-2018”战略演习文化交流和慰问演出中，《莫斯科郊外的晚上》让两国官兵的互动交流达到一个小高潮，语言的隔阂与文化的差异在动人的旋律中消融。中俄两军官兵围坐一起，双方吹奏起《月光下的凤尾竹》《喀秋莎》，韵律婉转流淌。文化体验馆中，俄罗斯士兵与中国士兵一起在蛋壳上雕刻出“友谊万岁”四个汉字。巨幅米贴画“祖国在我心中”，中国官兵邀请俄军官兵一同用各色各样的米粒贴出中国版图……

　　和平是军人的勋章，中国军人爱好和平。但同时，我们也深知，能战方能止战，时刻准备才能不辱使命。“我们反对战争，但我们不惧怕战争。”这是每名中国军人的庄严承诺。毛主席曾说：准备好了敌人可能不来，准备不好敌人就可能来。对于军队来讲，没有和平时期，只有打仗和准备打仗两种状态。军队因战争而存在，军人因守卫和平而彰显价值。在一次次开门练兵、赴外演训活动中，中国军队展现了维护和平的诚意，提高了维护和平的能力，增进了与各国军队友谊，也让越来越多的人透过联演联训联赛活动认识到，中国军队是一支维护和平的正义力量，中国军队战斗力的增强是对世界和平的贡献。

　　二

　　演兵场上铁流滚滚，两军官兵携手抗“敌”，传递共同维护和平的坚定信念；演习间隙欢歌笑语、互献歌舞，表达中俄两国的深厚友谊。联演中的文化交流，让全世界看到中国军队是一支有文化的军队，中国军人是有文化、有底蕴、有内涵、有素养的军人。

　　国际军事交流合作舞台是军队形象的传播平台。文化交流的过程，是彰显中国军人风采和文化底蕴的过程。在一次文化交流环节中，某合成旅二级中士王浪的川剧变脸，引来外军官兵热烈掌声和连声称赞。还有石头画、弹壳风铃、折纸作品、鸡蛋壳雕画、书法篆刻……这些由中国普通士兵展示的中华文化作品，让外军官兵对他们的高素质和多才多艺印象深刻。

　　联演场上士兵的表现，是外军官兵观察我们这支军队的一个窗口。几次联演，士兵比例占参演官兵的80%以上。他们集勇敢、坚毅、血性、专业等素质于一身，堪称文明之师、威武之师、胜利之师的代言者。他们的特质在全军广大士兵身上都有所体现。当前，我军士兵的主体是“90后”“00后”。他们在一个走向繁荣的国家长大。北部战区陆军某基地对今年秋季入伍新兵调查显示，100%拥有高中以上学历，大专以上学历占91.3%，一批“双一流”大学的毕业生占有一定比例。新时代我军兵员素质可见一斑。

　　“好学才能上进，好学才有本领。”军事交流合作活动是官兵素质的淬火平台，也是极佳的学习机会。学习外军的先进理念，查找和弥补自身不足，促进练兵备战，全面提升战斗力，是中方参加联演联训联赛的一个重要出发点。取长补短，善于借鉴，世界看到了一支热爱学习、进取向上的中国军队。

　　三

　　楚戈尔，这是“东方-2018”战略演习的主战场。它位于俄罗斯后贝加尔边疆区赤塔市南250公里，紧邻曼坦克山。这个在俄罗斯辽阔版图上用放大镜才能找到的小镇，周边有着不少爱国公墓，俄军常态借助对烈士的祭奠开展爱国主义教育。

　　英雄不会从天而降，崇尚英雄才能英雄辈出。在这一点上，中俄两军是共通的。我军历来崇尚英雄先烈，重视传承英雄精神。每次联演，我军各级都会组织开展学英模故事、赞身边模范系列活动，常态开展战斗故事会、在荣誉旗帜下宣誓等活动，引导官兵自觉传承英雄血脉，砥砺战斗精神。联演场上，中国官兵发扬英雄气概，学习英雄、争做英雄蔚然成风。

　　“东方-2018”战略演习组织沙场阅兵时，中俄双方共有28个地面方队和51个空中梯队接受检阅。当中方5个铁甲方队，在“铁锤子团”“攻无不克”“铁的连队”“战斗模范连”“百战百胜第三营”荣誉旗帜的引领下通过阅兵场时，全场响起热烈掌声，也引起了外媒的关注。这些荣誉旗帜凝结着一段段辉煌的战史，背后是一个个可歌可泣的战斗故事，代表着“攻如猛虎、打如铁锤、守如磐石”“攻得猛、插得快、打得胜”等战斗精神，从一个侧面向世界展示中国军队的英雄文化。

　　时间的长度是相对的，而精神的力量却闪耀着永恒的光芒。对于一支军队来说，光荣传统与英雄文化，是激发官兵血性、催生部队强大战斗力的精神支柱和力量源泉。崇尚英雄先烈，弘扬英雄文化，要落在细处、着于实处。具体到每位官兵，就是要传承英雄精神，明晰自己的责任与担当，拿出具体行动，在本职岗位上奋勇争先、建功立业。

　　有着绝对忠诚的信仰、开放博大的胸襟，素质专业、作风优良，永远是和平的维护者，永远会以胜战的姿态接受党和人民的检阅，这便是我在联演场上读到的中国军人。

　　（文图：赵筱尘 巫邓炎）